防府の不動産会社「誠和工営」です。不動産に関することは何でもご相談ください

土地の有効利用・空間開発|誠和工営株式会社 宅地建物取引業者登録 山口県知事免許(10)第1094号 〒747-0809 防府市寿町2番11号吉幸II502号 0835-22-6454

 

■どの住宅ローンを選べばいいですか?

 現在、各金融機関から様々な住宅ローンが出ています。これだけ沢山あると、どのローンを選べばいいか迷うのは当然の事だと思います。業者である私共でさえ、すぐにはお答え出来ない位です。それでは、住宅ローンはどのように選べば良いでしょうか。

まず、絶対この商品(ローン)という答えは有りません!

・借入を希望する方(=家族)にとって、どのローンが適正かの判断が大事!知人から『某銀行の住宅ローンが良いよって』話が有ったとしても、それがあなたに合うとは限りません!

・低金利で長期固定ならOKですが、長期固定の場合は金利が高く設定してあり返済額の増加になります。金利を低く抑えるためには、短期固定もしくは変動の選択になり将来の金利上昇の不安が残ります。両方のメリットは受けれません。

経済情勢(金利動向)から、暫くは低金利が続くでしょう!

     短期で返しきる方は、低金利のメリットを中心に

     長期で返済をお考えの方は、長期固定がセオリーと考えられます

但し、単純に長期借入=長期固定とは言い切れません。現在の家計状況と将来の計画を考慮する必要が有ります。以下に判断する項目を書き出してみました。

① 現在の収入状況は?(共働き、専業主婦etc)

 ⇒ご主人の収入だけで通常の返済が出来るかどうか。

② 教育費が掛かるのはいつごろから?

 ⇒教育費が大きくなった時に、金利が上がっても返済できるか。

③ 繰り上げ返済する余力が家計にありますか?

 ⇒繰り上げ返済をして金利上昇リスクを、元金を減らすことによりカバーできるか。

④ 短期固定もしくは変動の金利が現在の長期固定金利を超えることがあるか、超えるとしたらいつ頃上がると思いますか?

現在、社会問題にもなっている住宅ローンですが、どういう状況になっても返済が滞らないようにしなければなりません。

しかし、せっかくの低金利ですから、なるべく利息を減らし無駄な出費は避けたいものです。本音としては、いつどの位上がるか判らないものに安全の為利息を多く払うのは・・・、でも金利が上がって返済額が増加し家計が・・・、というところではないでしょうか。

家計が破綻しない範囲で低金利のメリットを享受!

●当初から返済額がギリギリ⇒低金利の短期固定・変動は不可

●家計に余裕が有るか収入をUPする事が可能⇒低金利のメリット+繰り上げ返済

将来に亘っての収入支出の予測はつけにくいですが、不安も無く利息が少なくなる様に考慮し、専門家への相談も交えながら、金利・諸手数料・利便性etcを研究し商品比較を行えば自然と決まっていきます。

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■繰り上げ返済のタイミングを教えて下さい。

 毎年100万円の繰上げをする場合と3年固定終了後に300万円の繰上返済をする場合はどちらが得ですか?

※ 参考:繰上手数料=21,000円、固定期間終了後は変動であれば5,250円

 参考:固定期間終了後に1ヶ月だけ変動にし、その間に繰上げをし、1ヶ月後に再度固定の申込をするという小技もあるようです。〔住友信託・3年固定0.85%・2000万・35年〕

 A.毎年100万円の繰上げをする

 B.3年固定終了後に300万円繰上返済

   ⇒繰上返済手数料と軽減利息を比較すると、金利が低い結果、Bの方が9,947円安い! しかし、保証料返還まで考慮すると大差はないかもしれません。

費用関係では、繰上返済のタイミング・予定より高い金利の住宅ローンの利用で差が発生します。

例1) 同じ住宅ローンで比較

  ①1年6ヶ月の時点で1回150万円を繰上返済し、3年固定終了後150万円繰上返済

  ②3年固定終了後300万円繰上返済

   ⇒①の方が3,025円費用が安い

例2) 東京三菱UFJ〔3年固定・0.95%・2000万・35年〕

  ①1年目=99万、2年目=99万、変動金利変更3年目102万の繰上返済

  ②3年固定終了後に300万円の繰上返済

   ⇒①の方が15,409円費用が安い

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■ 抵当物件の購入は、通常より面倒だと聞いたのですが、どういう点が面倒なのでしょうか?

 抵当物件の購入は、通常より面倒だと聞いたのですが、どういう点が面倒なのでしょうか?

この物件の場合、ローンの許可は大丈夫でしょうか?

 現在、販売中の物件の大半には抵当権を含めた担保が設定されていることが多く、抵当権の設定があるだけでは、取引に支障があるとは言えません。ポイントは、売買契約の履行にあたり、抵当権が確実に抹消できるかどうかです。

 購入者側から見て、面倒な業務は売主と売主側の不動産会社・司法書士が行います。

 住宅ローンの融資に関しても、抵当権が設定されていることが審査の可否に影響は与えません。前述通り、確実に抹消できるかどうかの融資実行の手続きと確認作業のみです。

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■ ローン控除利用の損得?

 新築マンション(1,850万円)を購入予定です。当初、ローンを組むのが嫌だったので、一括支払いを考えていました。しかし、知人から税金面での優遇措置などの助言を受けました。

質問1.一括よりローン利用の方が得なのか?

質問2.ローンを組む場合、頭金とローン分の内訳をいくらにすれば得になるか?

 単純にローン控除は残高の1%ですから、金利設定が1%以下にならないとローン控除額が利息を上回る(得する)ことはありません。

 ローンを利用して得するのは、ローン減税程度かと思われます。

 具体的に諸費用を計算してみましょう。

●借入金額=1,850万 借入期間=10年 ※金額は全て概算です。

・ローン減税額;97.3万円 ・利息;△187.5万円 ・借入諸費用;△約10万円

 また、印紙税、事務手数料、抵当権設定登記費用、保証料などの諸経費が掛かりますので、金利が1%以下でもよほど安くしないと逆転できません。

 当面は金利が1%以下になる住宅ローンもありますが、短期間に限られますし、将来金利が上昇するとローン控除の減税額を上回りますので、下記の様に短い期間に限定されるのが賢明です。

3年固定0.78% 期間20年 3年後に全額返済

   ・控除51.1万-利息28.9万-印紙2万-抵当権14万-手数料3.1万=約3万お得

    ※上記以外に保証料が発生!

繰上返済時にある程度返金されますが、3年間の保証料は差し引かれますので、お得になった以上に費用は発生します。その他、諸手続きや何だかんだ・・・。

 自己資金に余裕が有れば、住宅ローンを利用せずに現金での購入の方が、よろしいのではないでしょうか。

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≪不動産にまつわることについて≫

 接道義務って何ですか?

 周辺には住宅が建ち並び、明らかに市街地の中で、相場よりもかなり安い土地や一戸建てが〔再建築不可〕と広告に掲載される事があります。現に土地の上に建物が建っており、居住者も居るのに何故再建築が出来ないのでしょうか?

 それは、接道義務を満たさない土地である事が考えられます。接道義務とは・・・

 接道義務とは、建築物を建築する際に、その敷地が建築基準法上の道路①2m以上②接していなければならないというものです。

 これを満たしていない敷地は、現に家が建っていても、入居者が居ても、再建築をすることが出来ません。①・②の二つの要件は、両方が満たされないといけません。

①  一般的には建築基準法上で認められた4m以上の公道をいいます。アスファルト舗装の有無には関係なく、私道でも認可を受けていれば対象になります。この道路に関しては、市役所などの建築指導課で確認する事が出来ます。

 道路と敷地間口が2m以上接するだけなく、路地状部分の幅が同じく2m以上なけばなりません。道路に斜めに接している場合、道路との接し幅が2mだと途中の間口は2m無いことになります。イメージとしては、直径2mの球が転がることが出来るかどうかを想像してみて下さい。

接道義務を満たせず再建築が出来ない物件の場合、通常、不動産会社の広告に〔再建築不可〕と記載され、重要事項説明でも接道義務の説明が義務付けられています。お客様が何も知らずに買って、後から知ったという事はまず無いと思われますが、注意は必要です。現に、建築できない所に違反建築が多々有ります・・・。

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■ 公簿取引だが、測量をしていないのに大丈夫なのでしょうか?

 現在検討中の物件について、地積測量図がありませんので実測図の件をお伺いしてみました。すると・・・『実測はしていない』という事なんです。境界のポイントは打っていて、テーピングはしてある、あくまで公簿取引だが面積はほぼ公簿通りと仰っているのですが、測量をしていないのに大丈夫なのでしょうか?素人としては、とても不安です。

 まず最初に確認したいのですが、現在ご検討中の物件は、土地でしょうか?それとも新築住宅でしょうか?

 新築住宅の場合、建築確認の申請時に現況測量図を提出する必要がありますので、確認申請書を確認することで面積は分かります。

 ※ 建築確認の申請とは、建築をする時に必要になる手続きで、計画建築物が法的に問題無いか確認する事です。

不動産(土地でも新築・中古でも)の取引をする際に、ベースとなる面積が公簿になるケースは多くあり、それが問題になることはありません。しかし、公簿の面積が実際のそれと違うかは気になるところです。

 

●測量図が無く、実際の測量もしない公簿面積による取引を当社が行う場合の例

  

   ・まず対象の土地をメジャーで測り、おおよその面積を推察し、公簿面積との差を確認

   ・売主側による境界確認を隣接地所有者立会い(複雑な場合は土地家屋調査士による確認)を条件とします。

  ★上記のメジャー測量の時点で大きな誤差が生じた場合は、実測を行うかを売主に相談

  ★誤差が明らかに無い場合は、買主が実測を必要とするケースにつき買主の費用で実測

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 セットバックって何ですか?

質問①:全面道路幅員3.6m(私道)に面した敷地の有効宅地とは、道路中心から2m以内の部分は除外されるのでしょうか?

 幅員4m未満の場合、道路中心線より2m内は道路として提供する必要があります。 この場合、道路として提供した部分は所有権のみとなり、建物建築などの敷地利用は出来ません。建築確認申請時には、その部分を除外した残りの面積で敷地を申請するようになります。

 例)110㎡の敷地から10㎡のセットバック部を道路として提供

   100㎡が申請敷地となり、建蔽率・容積率とも100㎡で計算

 また、土地価格も利用不可部分を考慮して設定する必要が生じます。

 質問②:購入する土地は南側に市道4m、西側に私道4mで、その私道分担は30㎡程度です。その私道分担には、市道と私道の角を△に切り取った様な形も含まれていますが、その△の部分に杭の境界線は有りません。

 売主の説明では、市道との接点なので特に大きな問題にならないので、そのままにしてあるそうです。売主には境界線に杭を入れて貰う様お願いをしました。測量から約1ヶ月程度時間が掛かるそうです。確定する前に手付金を支払ったり、契約を進めても良いでしょうか?

 売主の負担と責任において、境界の明示をして頂けるのはとても良い事だと思います。測量に時間が掛かりますが、契約書に内容を明記して有れば作業を進めても大丈夫です。

 もし、測量が出来ず解約に至っても、契約書に明記されていれば売主の債務不履行となり手付金及び違約金を受け取ることが出来ます。また、測量の結果、面積が当初の予定より大幅に相違(大・小を問わず)が発生した場合に対する取り決めを明確にする必要があります。

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■ 中古住宅の瑕疵担保責任について

 中古の一戸建てを購入し、引渡しが終わり一週間ほど経過しています。荷物を少しずつ移動しているのですが、冷蔵庫置場の床が抜けている事に気付きました。さらに、柱の部分までが、若干ですが腐食しているようにも感じます。(抜けている部分が角の為、すぐ柱があります。)

 仲介業者経由で売主に修理をお願いしたのですが、売主は現況で販売したので、修理には応じられないと言われました。物件を見た時は空室でしたが、床がコルクタイルになっており、表面上は抜けている様には見えませんでした。また、冷蔵庫置場の為、歩いて通る所ではないので、通常抜けている床の上に乗る事はありません。引渡し後、冷蔵庫を置いて初めて気付きました。

 売主としても、抜けている事に気付かなかったと言ってます。契約書上、売主の瑕疵担保責任は引渡しから2ヶ月となってます。この場合、売主の瑕疵担保責任として追及できるのでしょうか?

 結論として、売主に瑕疵担保責任を追及できると思います。但し、瑕疵担保を理由とした解除までは出来ず、瑕疵の修繕もしくは修繕費の請求までです。

 理由は下記の通りです。

  ・瑕疵担保責任の追及期間内であること

  ・主要構造部に瑕疵があること

  ・買主が一般的に見て確認出来ないこと

 売主が言っている【現状有姿】とは、見たままそのままだよと言う事なのですが、それは、一般的に利用することが出来る【普通の状態】であることが前提になり、瑕疵担保免責とは異なります。売主が主張通りにしたければ【瑕疵担保免責】という条件で売却するべきでした。

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≪不動産の探し方と不動産業界の仕組みについて≫

 今の家を売って新しい家を買いたいのですが?

 現在、家を購入する方は、30歳前後の一次取得者が主流になっています。結婚を期に購入しようという方が多くいます。そのような方は、賃貸に住んでいるか実家に住んでいますので、ある程度の自己資金と住宅ローンの組合せで購入を進めて行けます。しかし、持ち家にお住まいの方が新しく購入する(買い替え)場合には、より慎重に考えなければいけません。

 買い替えの場合のポイントとして、今の家を売却せずに購入できるのか?売却しないと購入できないのか?を検討する必要があります。

①      現在の家に住宅ローンが無く、ある程度の自己資金が有り、新規にローンが設定できる。

 ⇒一次取得者と同じ様に考えることが出来、新しい住宅の購入に関しては深刻に考える必要はありません。考慮するポイントは、現在の家を売却したほうが良いか、賃貸に出して家賃収入を得るかでしょう。

②      現在の家には住宅ローンは無いものの、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。

 ⇒新しく購入する不動産の資金に、現在の家の売却代金を充当するようになります。もし、先に新しい家の購入をする場合は、現在の家が売却出来るまで待ってもらうなど、新しい家の売主及び不動産会社に協力して頂く様になります。また、仮住まいなどの準備が出来る時は、まず売却して資金を確保してから、新しい住宅の購入に向かいます。

③      現在の家に住宅ローンがあるものの、自己資金があり、住宅ローンを設定できる場合。

 ⇒新しい住宅の購入は問題ないでしょう。しかし、現在の住宅ローンの取り扱いがどうなるかによって、新しい住宅ローンの組み方や現在の家の売却方針が決まってきます。事前によく不動産会社や金融機関と相談することが大切です。

④      現在の家には住宅ローンがあり、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。

 ⇒まず売却をしお金を確保する必要があります。仮住まいが出来るのか、売却した資金で希望通り新しい家が購入できるのか、動き出す前によく検討する必要が有ります。

買い替えの場合、以下のことを不動産会社とよく相談し、検討してから動くことが必要です。

 1).現在の住宅ローン残高と売却価格

 2).自己資金と新しい住宅ローン

 3).上記二つを組み合わせた資金計画で、希望に叶う住宅が購入できるか

 4).仮住まいの検討と売却のタイミング

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■ 建築確認申請が下りてないのに、土地・建物セット契約になっているのですが?

 「建築条件付土地」で建築確認申請が下りていない(申請も出していない)のに、【土地・建物セット】契約になっているのです。問題はありませんか?

 始めは土地と建物を分けた契約をして、建築確認が下りた後に、土地付き一戸建ての1契約と差し替えることがあります。私共としては、同じことなので差し替える必要はないと思いますし、それが法律で定められた方法通りなので、理に適っていると思います。

 このセット販売は、売主業者が土地だけの転売により発生する不動産取得税(価格に転嫁されます)を防ぐ為に行います。

 ※以前は、土地所有者が建てなければ課税されましたが、法律改正が行われ、現在は土地の転売後に住宅が建てば不動産取得税は掛からなくなりました。

また、仲介業者にとっては、土地のみでなく一戸建住宅価格が加算されて売買価格が上がり、仲介手数料が増えるメリットがある為、1契約扱いにします。

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≪不動産の価格と費用について≫

 購入時の諸費用を教えて下さい。

 不動産を購入する場合、広告等に掲載されている販売価格の他に各種諸費用が掛かります。一般的にどの様な費用が掛かりますか?

 諸費用は、購入内容や種別により変わります。一般的なものを以下にご説明しますので、不動産会社やハウスメーカーの担当者に確認してください。

 ◆印紙税

  ・売買契約書に購入物件の金額に応じて貼ります。

 ◆仲介手数料

  ・売主と買主との間で不動産会社が売買の媒介(仲介)を行う場合に必要です。国土交通大臣が仲介の報酬額を定めています。

 ◆登記費用

  ・中古住宅や土地の場合は所有権移転登記・新築の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする   際に掛かる司法書士の報酬と登録免許税などが登記費用にあたります。また、住宅ローンを組む場合は抵当権設定登記が必要です。

 ◆借入費用

  ・住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。各銀行により金額や取り扱いが違いますので、金利なども併せた比較から一番有利な金融機関を選択してください。

 ◆火災保険

  ・建物の購入時に住宅ローンを組む場合に必要です。金融機関が担保保全(質権設定)の為に加入を条件(強制加入)とします。加入内容も借入全期間の長期なので保険料も高額になります。

 ◆公租公課清算金

  ・不動産売買の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を売買日を境に清算します。マンションの場合は、これに加え管理費・修繕積立金も日割り清算します。

 ◆不動産取得税

  ・売買の完了数ヶ月後に都道府県より請求が来ます。軽減措置を受けられる不動産の場合は、小額で済むことも多いですが、適用外の場合は何十万円単位になります。

◆その他

  ・引越し代、カーテン代等の住むために掛かる費用。水道負担金・設備負担金・公共下水道の受益者負担金・測量代なども土地を利用する為の費用も掛かる事があります。

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■ 古家付きの土地購入時の不動産取得税について

 家を新築するにあたり土地を購入しようと思っています。現在検討中の物件は、土地が130坪で誰も住んでいない68坪の古家が建っています。希望としては建物を解体して、更地に新築したいと思っています。

 建物の解体費は当方で負担しようと思いますが、土地の取得に際し中古住宅も取得する様になり、不動産取得税が両方発生するのでしょうか?

 明らかに土地として購入し、建物に居住することなく解体後新築する場合は、不動産取得税は掛かりません。土地の不動産所得税は、新築する建物が規定の要件に合えば、軽減措置が受けれます。一般的には取得税0円か、かなり低い金額になると思われます。

 また、新築した建物も所得税の対象ですが、軽減措置を受ければかなり低い金額になると思います。

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≪建築について≫

     越境している隣家への確認文章

 購入した物件の敷地内に隣地の建物の外階段の足が入っていて、その隣地の所有者に次回新しい建物を建てるときは越境しない旨を文章で残す方が良いでしょうか?

 他人の敷地に建物が越境していることは是正すべき事で、将来再建築する際に越境しない事は当然です。文章に残す前の常識ではないでしょうか。

 本来なら、現時点で越境している事実を直ぐに直す事を請求できるところを、建替え迄待つというかなり譲歩した内容です。お互いの将来の為に文章の締結は必要と思われます。

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≪不動産売却について≫

■ 売却の個人的なお手伝い

 数箇所の土地を所有している知人から、土地の一部を売却したい旨の相談がありました。普通は不動産会社を介して紹介するのでしょうが、私が開設しているホームページに土地情報を載せて紹介し買い手を探したいとの内容でした。

 この場合、個人がどこまで紹介することが出来、介入することが可能な場合、買い手が見つかったとしたら個人としてどこまで関われるのでしょうか?

 まず、不動産取引に関わる際、宅地建物取引業の免許が必要かどうかの前提をお知らせします。

 ≪売買の場合≫

①  売買の媒介、代理、当事者の取引

② 不特定多数の人に向け、反復継続する(予定を含む)

上記の2条件が揃う場合に宅地建物取引業の免許が必要です。

※地主さんのように元々多数の不動産を所有し売主(当事者)となる場合はグレーゾーンになります。その土地を加工(造成や区割り)すると、免許の必要性が高くなります。

今回の場合、単純に知人として無報酬で取引のお手伝いをするなど、知人友人のレベルを超えなければ、免許は必要ないと思われます。但し、報酬を得たり、複数の取引を手伝った場合は免許が必要です。 また、HPでの情報公開も売主が1物件だけの掲載の場合はお目こぼしもありそうですが、他人が情報公開すると【広告】に該当し、規制されると思われます。

宅地建物取引業法を含め、不動産業界の法律は〔消費者保護〕の内、特に買主を保護する主旨が強いため、売主(販売)側に対して色々な規制をしています。

以上から、『知人がこんな不動産を売りたがっていますよ』という口コミ的なところまでで、個人として余り深く介入しないほうが良いと思われます。詳しくは県庁に問合せてみて下さい。

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